“遇到了自成立以來(lái)最大的困難”。碧桂園開(kāi)始自救推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解措施。在旗下債券加緊重整的同時(shí)，8月25日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，將持有的廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州利合”）26.67%股權(quán)，以12.915億元的價(jià)格出售給中海地產(chǎn)。中海地產(chǎn)將成為廣州利合100%持股股東。

廣州利合旗下的亞運(yùn)城項(xiàng)目是一個(gè)名副其實(shí)的超級(jí)大盤(pán)，屬于廣州首個(gè)“百億樓盤(pán)”，項(xiàng)目去化快亦被業(yè)內(nèi)公認(rèn)。這也意味著碧桂園放棄了投資十余年的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)屬無(wú)奈之舉，而預(yù)期出售收益約5億元，主要用于保交樓。

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廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，通過(guò)賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、賣(mài)股份，企業(yè)恢復(fù)自己的造血功能，這是能夠獲得市場(chǎng)認(rèn)可或債權(quán)人認(rèn)可的途徑，也是獲得未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)的唯一可行路徑。

預(yù)期碧桂園出售亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)收益約5億元

根據(jù)公告，作為聯(lián)營(yíng)公司的廣州利合為一家于中國(guó)成立的有限責(zé)任公司，由碧桂園及中海地產(chǎn)分別持股26.67%及約73.33%。在出售后，碧桂園將不再擁有其任何權(quán)益。而碧桂園應(yīng)付聯(lián)營(yíng)公司的5.412億元債務(wù)由買(mǎi)方承擔(dān)。而預(yù)期碧桂園變現(xiàn)出售稅前收益約5億元。

由于房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，銷(xiāo)售回款緩慢，加上融資渠道不暢，碧桂園未能于8月7日支付兩筆美元債利息，雖然目前兩筆債券仍處在30天付息寬限期內(nèi)，但其出現(xiàn)的階段性流動(dòng)壓力引發(fā)關(guān)注。為此，8月12日，碧桂園地產(chǎn)在上交所、深交所分別發(fā)布公告稱(chēng)，因近期擬就公司債券兌付安排事項(xiàng)召開(kāi)債券持有人會(huì)議，旗下11只境內(nèi)債券于8月14日開(kāi)市起停牌，后續(xù)將穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)化解措施。

事實(shí)上，自宣布上半年虧損與遭遇階段性流動(dòng)壓力后，自救成為碧桂園的工作重心?！皬哪睦锏咕蛷哪睦锱榔饋?lái)?！北坦饒@管理層表示，全力以赴保交付，這是樓市的安全底線(xiàn)。同時(shí)，公司保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展，將盡最大努力做好銷(xiāo)售，努力盤(pán)活酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)。

在碧桂園積極化解階段性流動(dòng)壓力的當(dāng)下，碧桂園方面認(rèn)為，由于僅持有廣州利合少數(shù)權(quán)益，出售事項(xiàng)及變現(xiàn)銷(xiāo)售股權(quán)價(jià)值將對(duì)本公司有利。此次通過(guò)出售項(xiàng)目公司股權(quán)換得的資金將主要用于保交樓。

據(jù)悉，碧桂園在去年已交付70萬(wàn)套房的基礎(chǔ)上，今年還要繼續(xù)交付70萬(wàn)套房。今年上半年，按其已完成27.8萬(wàn)套房的交付任務(wù)計(jì)算，下半年還要交付40多萬(wàn)套房。

超級(jí)大盤(pán)去化快

據(jù)上述公告顯示，截至2023年6月30日，廣州利合未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約29.5億元。廣州利合持有的主要資產(chǎn)是位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，是2010年廣州亞運(yùn)會(huì)配套設(shè)施之一。這樣一座商住混合式綜合體，總建筑面積約達(dá)585萬(wàn)平方米，土地面積約為252.1萬(wàn)平方米，是一個(gè)名副其實(shí)的超級(jí)大盤(pán)。

截至目前，該項(xiàng)目約505.56萬(wàn)平方米的建筑面積已開(kāi)發(fā)為住宅、商業(yè)單位以及停車(chē)場(chǎng)。余下79.44萬(wàn)平方米建筑面積仍在施工中，有關(guān)建設(shè)預(yù)期將于2025年底竣工。

提起亞運(yùn)城項(xiàng)目，不僅在業(yè)內(nèi)赫赫有名，還在廣州也是家喻戶(hù)曉。亞運(yùn)城項(xiàng)目是廣州首個(gè)“百億樓盤(pán)”。2010年，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，便創(chuàng)下5000人排隊(duì)搶2000套房的記錄。2018年，該項(xiàng)目成交106億元，成為廣州市場(chǎng)首個(gè)“百億樓盤(pán)”。從市場(chǎng)層面看，這無(wú)疑是個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

據(jù)廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，從2016年到2021年，亞運(yùn)城項(xiàng)目在廣州市場(chǎng)屢獲單盤(pán)銷(xiāo)冠。亞運(yùn)城項(xiàng)目在番禺，也是廣州次外圍區(qū)域，而且亞運(yùn)城價(jià)格比較親民，每平方米3萬(wàn)多元的價(jià)格，加上距離主城區(qū)近，深受“新廣州人”的歡迎，項(xiàng)目的流速和去化非?？?。

“綜合來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流能夠有保障。此前世茂為了自救，解決債務(wù)問(wèn)題，退出了項(xiàng)目，將股權(quán)賣(mài)給中海地產(chǎn)，這次碧桂園同樣將股權(quán)賣(mài)給了中海地產(chǎn)?！崩钣罴伪硎?，目前，自救是碧桂園的唯一出路。房企是保交樓或者是自己存活下來(lái)第一責(zé)任人，自救是存活的唯一的路徑，也就是要恢復(fù)現(xiàn)金流。

在李宇嘉看來(lái)，當(dāng)前，房企要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化、商業(yè)可持續(xù)的原則解決流動(dòng)性問(wèn)題，僅靠“三支箭”輸血解決不了問(wèn)題，首先企業(yè)要有自救的積極性，恢復(fù)自己的造血功能，就是通過(guò)賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、賣(mài)股份，償還債權(quán)人，修復(fù)市場(chǎng)信心，這是能夠獲得市場(chǎng)認(rèn)可或債權(quán)人認(rèn)可的途徑，也是獲得未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)的唯一可行路徑。

廣州“百億樓盤(pán)”股權(quán)幾經(jīng)變更

對(duì)于亞運(yùn)城這樣一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，事實(shí)上，其一出生便引起關(guān)注。時(shí)間回到2009年，富力、雅居樂(lè)、碧桂園組成的聯(lián)合體，在競(jìng)價(jià)中，擊退中海地產(chǎn)、保利、萬(wàn)科聯(lián)合體，以255億元的總價(jià)拿下亞運(yùn)城項(xiàng)目，溢價(jià)率高達(dá)54.5%，打破當(dāng)時(shí)廣州土地總價(jià)紀(jì)錄。至今，這一紀(jì)錄仍無(wú)人能撼動(dòng)其地位。

第一次股權(quán)變更發(fā)生在2010年6月，世茂宣布與中信分別支付1.5億港元入股廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。至此，亞運(yùn)城有5家股東，分別是富力、雅居樂(lè)、碧桂園、世茂、中信，并分別占有項(xiàng)目的20%股權(quán)。5家股東各有各的分工。

2016年，中海地產(chǎn)并購(gòu)中信地產(chǎn)，得以入主亞運(yùn)城項(xiàng)目，而此時(shí)富力退出，由碧桂園、雅居樂(lè)、世茂三家平分股權(quán)。至此，雅居樂(lè)、中海地產(chǎn)、碧桂園及世茂4家公司分別持有廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目約26.66%、20%、約26.67%及約26.67%的股權(quán)。

直到2022年1月24日，據(jù)雅居樂(lè)及世茂顯示，中海地產(chǎn)向雅居樂(lè)及世茂收購(gòu)廣州利合約26.66%、26.67%的股權(quán)，代價(jià)分別約為18.44億元、18.45億元。至此，中海地產(chǎn)持有亞運(yùn)城項(xiàng)目73.33%股權(quán)，其余股權(quán)則由碧桂園持有。

如今，最多時(shí)有5家股東的亞運(yùn)城項(xiàng)目?jī)H剩中海地產(chǎn)一家，這座開(kāi)發(fā)超10年的超級(jí)大盤(pán)命運(yùn)不僅令人唏噓。從公告得知，約505.56萬(wàn)平方米的建筑面積的綜合體，已出售約368萬(wàn)平方米的建筑面積（包括住宅及商業(yè)單位及車(chē)位），這意味還有100多萬(wàn)體量待售。

值得關(guān)注的是，今年8月，出于“保交樓”以及債務(wù)等考慮，在行業(yè)并購(gòu)降溫的同時(shí)，股東之間轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的事件頻繁出現(xiàn)。比如，綠城以20.72億元收購(gòu)合景泰富3個(gè)項(xiàng)目股權(quán)；首開(kāi)股份以8億元收購(gòu)福州榕耀之城項(xiàng)目的67%股權(quán)。

另?yè)?jù)中指研究院發(fā)布的2023年7月并購(gòu)月報(bào)顯示，今年7月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)兜慕灰滓?guī)模占該月披露交易規(guī)模的50.5%。

對(duì)此，克而瑞分析人士表示，為確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，盡可能控制和減少連帶風(fēng)險(xiǎn)，此輪收并購(gòu)以“就近擇優(yōu)”展開(kāi)，合作方接盤(pán)成為市場(chǎng)主流之一。相比之下，這些項(xiàng)目對(duì)于接盤(pán)方來(lái)說(shuō)具備更高的“可預(yù)見(jiàn)性”，通過(guò)收購(gòu)出險(xiǎn)合作方或關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目公司股權(quán)，不僅可以保證項(xiàng)目本身的安全性，實(shí)現(xiàn)“自救解套”，也能為出讓方進(jìn)行“輸血”，是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清的有效模式之一。

（文章來(lái)源：新京報(bào)）

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